【住宅ローンを借りる前に知っておきたい！】金利タイプ別・ライフプラン別のリスク
住宅購入を考えてるけど、自己資金だけでは難しいから、住宅ローンを借りるつもり！・・・でも、住宅ローンって大金だし内容がよくわからないから不安。
住宅ローンを借りる前に知っておくべき事を教えてほしい！
住宅購入者の9割以上は住宅ローンの借り入れを行い住宅購入を行います。
しかしながら住宅ローンの内容をキチンと理解しているお客様は少なく、営業担当者のおススメで話が進むケースが多いです。
また、基本的には月々の支払が安く済むために金利が安いものを考える必要がありますが、営業担当者はそれだけでローン提案をしていないこともあります。
ここでは住宅ローンの基本的な考え方と、ほかの金融商品と比べて何が違うのかをお客様自身が判断できるよう、わかりやすく解説します。
ライフプランから住宅ローンを考える
ライフプランと返済計画
人生における３大資金
① 教育資金
② 住宅資金
③ 老後資金
3つのうち「住宅資金」はご自分でタイムコントロールをしやすいです
住宅ローン返済は長期にわたるのが一般的です。
子供の教育費や老後資金の準備 など、長期的な視野で計画を立てましょう 。
返済期間は35年にする？
ポイント１ 返済終了時期
◎住宅を購入する時の年齢＋返済期間＝返済終了時の年齢
◎定年時までに完済できるような資金計画を立てましょう。
ポイント２ 返済期間を短くすると
総返済額が減少します。
長くした場合に比べ毎月の返済額が増加し、それに見合った収入がない場合には
借入可能額は少なくなるため購入予算も少なくなります。
繰り上げ返済
■一部繰上返済には2つの方法があります
期間短縮型
毎月の返済額を変えずに借入期間を短縮する方法
返済額軽減型
借入期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法
住宅ローンの金利タイプとリスク
住宅ローンと金利タイプ
代表的な３つの金利タイプ。金融機関によっては一部しか扱ってないところもあります。3つのタイプそれぞれのメリットとデメリットを理解してライフプランや家計状況に合わせましょう。
それぞれの特徴を知り、ライフプランに合わせて選択しましょう。
全期間固定金利型
将来の金利上昇が不安。
返済終了まで返済額を一定にしたい
●借入後に金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定する。
●借入時に返済期間全体の返済計画が確定する。
●借入後に金利が低下しても返済額が変わらない。
固定金利期間選択型
当初の返済額は抑え、金利変動や返済計画に合わせて返済したい
●固定金利期間中は返済額を確定できる。
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
変動金利型
借入額が少なく、早期に返済したい
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
●借入後に金利が上昇した場合、未払利息が発生する場合がある。
住宅ローンのリスク
住宅ローンには次のようなリスクがあげられます。
安心なライフプランを実現するために、リスクに備えることが必要です。
生命のリスク
返済中に万一のことがあったら、残った家族が心配だ・・・。
「保険」があります。–「団体信用生命保険」
団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの残りの債務が、保険により全額消滅します。
※【フラット35】をご利用の場合は、機構団体信用生命保険特約制度があります。
火災のリスク
大切なマイホームが火災で･･･。
「保険」があります。–「火災保険」
火災保険にはさまざまな商品がありますので、ご事情に合った 商品をお選びください。
※【フラット35】をご利用の場合は、返済終了までの間、借入対象となる住宅については火災保険に加入していただく必要があります。
金利変動のリスク
金利変動のリスクがあります(「保険」はありません)。
・金利変動型や固定金利選択型の商品の場合、返済中に借入金利の見直しがあるため、借入金利が上昇し、返済額が増える可能性があります。
・全期間固定金利型の商品の場合、返済中に市場金利が低下しても、借入金利の見直しがないため、借入時の金利のまま返済が続きます。
金利の推移
1986年以降の金利推移から見て、現在は低金利傾向といえます。
内閣府「中長期の経済財政に関する試算」
中長期の経済財政の試算【名目長期金利】
■経済に関するシナリオについて
【成長実現ケース】
アベノミクスで掲げたデフレ脱却・経済再生という目標に向けて、政策効果が過去の実績も踏まえたペースで発現する姿を試算したもの
【ベースラインケース】
経済が足元の潜在成長率並みで将来にわたって推移する姿を試算したもの
金利1％の大きな差
【試算条件】借入金額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無
１％違うだけで、総返済額は約600～約900万円の差！
住宅ローンの借入金額は同じでも、金利の違いで総返済額には大きな差がつきます。
金利変動のしくみ
変動金利型を利用した場合の返済額
変動金利型ローン「未払利息」とは
【試算条件】借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無
毎月返済額は5年間変わりませんが、急激な金利上昇が起きた場合、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと「未払利息」が発生します。
返済開始から10年後
固定金利期間選択型(10年)で借りた場合の返済額
【試算条件】借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無、固定金利期間選択型(10年)利用
固定金利期間選択型は固定期間終了時の金利環境によって返済額が大きく変化します
返済額の試算をしましょう！
返済期間中の借入残高の推移
(試算条件) 借入額 3,000 万円、返済期間 35 年、ボーナス返済無、 元利均等返済、繰上 返済無、固定 金利期間選択型（ 10 年） 利用
借入金利当初 10 年間 1.0 ％、 11 年目以降 2.0
※数値は概算です。グラフは、概算を基にしたイメージ図です。
・万が一、金利が大幅に上昇した場合には、返済額も大幅にＵＰする可能性 があります。
・逆に、金利が下がっていれば返済額が下がる可能性 があります。
まとめ
・ライフプランに沿って余裕のある返済計画を立てましょう。
・金利タイプごとのメリットデメリットを理解し、ご自身に合った住宅ローンを選びましょう。
【住宅ローンの基本】固定金利と変動金利、結局どっちが得するの？
市場不安はありますが、買う買わないは別としてこの低金利のうちに住宅を「検討」することは事前に必要です。
固定金利・変動金利ともに、今は歴史的低金利時代を更新しています。この状況は単純に「お客様の支払う利息が少なくて済む」ということです
① 固定金利と変動金利、それぞれのメリット＆デメリットを知りましょう
⇒金利の3タイプは非常に重要です。各々の特徴や注意点を理解しましょう。
② 金利の適用時期に気を付けましょう
⇒「店頭金利－金利割引＝適応金利」の仕組みを理解しましょう。
③ 金利について自分なりの考えを固めましょう
⇒フラット35については、制度の細かい部分まで覚え、固定金利と変動金利の金利の決まり方が違うということを理解しましょう。
金利の3タイプ
代表的な３つの金利タイプ。金融機関によっては一部しか扱ってないところもあります。3つのタイプそれぞれのメリットとデメリットを理解してライフプランや家計状況に合わせましょう。
全期間固定金利型
将来の金利上昇が不安。
返済終了まで返済額を一定にしたい
●借入後に金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定する。
●借入時に返済期間全体の返済計画が確定する。
●借入後に金利が低下しても返済額が変わらない。
固定金利期間選択型
当初の返済額は抑え、金利変動や返済計画に合わせて返済したい
●固定金利期間中は返済額を確定できる。
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
変動金利型
借入額が少なく、早期に返済したい
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
●借入後に金利が上昇した場合、未払利息が発生する場合がある。
店頭金利と適応金利(優遇金利)
銀行がそれぞれに決める表向きの金利を店頭金利(基準金利)といいます。
各銀行は店頭金利から金利を割引くサービスを行っています。実際に借りる時の割引いた後の金利を適用金利(優遇金列) といいます。
金利割引は2通りあり、初めに優遇幅が大きく、
① 一定期間を過ぎると小さくなるタイプと、
② 全期間にわたって同じ優遇が続くタイプがあります。
実際に借りる金利は融資実行時の金利が適用されます。
住宅の契約時や住宅ローンの申込時の金利が適用されるのではありません。
金利の選択
金利選択の最近の傾向としては、
・変動金利を選択する人が約40%、
・固定期間選択型が約30%、
・固定金利が約30%
となっています。
但し、この金利タイプが絶対得!ということは一概にいえません。
お客様のライフプランや性格に基づいで隕重に選択していく必要があります。変動金利や固定期間選択型を選んだ場合は、将来金利が上昇した時にどのように対応するかを、予め決めておいた方が良いでしょう。
損得ではなく将来のライフプランを最も立てやすいのは、固定金利であるといえるでしょう。
金利の決まり方
固定金利の決まり方
その時点での金融政策の影響も受けはしますが、将来のインフレや経済成長がどれくらいであるかという期待感も反映されます。
変動金利の決まり方
短期プライムレート(金融機関が企業に融資する時のベースの金利)を目安に決められます。
日本銀行の金融政策が変更されると短期プライムレー トも変更され、その結果変動金利も変更されます。よって、変動金利はその時点の金融政策の影響を大きく受けます。
金利の現状と今後の展望
景気回復・地価をはじめとした物価上昇・大企業を中心とした賃金アップ等の経済情勢を考えると、今後金利は上昇する可能性が高いです。
大幅な金融緩和政策により低金利である今、住宅はまさに買い時といえるでしょう。
フラット35
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構とが共同で提供する、長期固定金利の住宅ローン商品の名称のことです。
取扱金融機関は、銀行・信用金庫・労働金庫などの金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク(住宅金融専門会社やモーゲージバンク)です。
メリット
「最長35年間固定金利が続くので、借り入れ時に返済額が確定する」「保証料無料」「繰り上げ返済手数料が無料」「返済中のサポートが充実」 など民間金融機関にはない多くのメリットがあります。
※返済期間中に病気や事故・災害・失業などで生活や収入に変化があり、 返済が困難になった場合の救済メニューがあります。
・返済期間の延長(最長15年延長)
・一定期間の返済額の軽減
・ボーナス返済の割合変更
上記の3つがあります
主な利用条件
・申込時の年齢か満70歳未満であること
・返済負担率が一定の基準を満たしていること(年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は 35%以下)
・床面積が70㎡以上の住宅であること (一戸建住宅の場合)
・借り入れ額は100万円以上 8,000万円以下
・購入金額(土地と建物の合計額)が 1億円以下の住宅であること
・借り入れ期間は75年以上35年までで (完済年齢が80歳を超えることはできない)、1年単位で設定可能
フラット35S
当初5年または10年の金利が0.3%下がる
省エネ性や耐震性など4つの基準の内いずれか1つ以上を満たすと当初金利が0.3%が引き下げられる「フラット35S」が使えます。
引き下げ期間が10年間の[金利Aタイプ]、5年間の[金利Bタイプ]の2種類に分けられます。
まとめ
・ライフプランに沿って余裕のある返済計画を立てましょう。
・金利タイプごとのメリットデメリットを理解し、ご自身に合った住宅ローンを選びましょう。
【住宅ローンの基本】ウチはいくら借りれるの？分からないことを解消！
① 住宅ローンのメリットを知りましょう
⇒元本・利息・金利の意味を理解しましょう
② 大体の借入れ額と返済額をイメージしましょう
⇒妥当な借入れ額を算出しましょう。
③ 事前審査を利用しましょう
⇒ローン事前審査は金融機関によって重視する内容が異なります、審査項目等を確認しましょう
④ 借り入れ諸費用は早めに知りましょう
⇒金融機関によりかかる諸費用の項目や金額がことなります、比較整理しましょう
物件探しを始める前に、まず決めておかなければならないのが予算検討です。住宅購入において、予算のべースとなるお金は「自己資金」「援助金」「借入金」の3種類。
自己資金が少なくても、銀行から借りれば、より高額な物件にも手が届きますが、大切なのは返済額を考慮することになります。そこで必要になるのが、住宅ローンです。
住宅ローンでは、自身の年齢や職業など様々な事情により借入できる額が異なります。
これがわからないと建築予算はもちろん、建築時期にも影響がありますのでまずは住宅ローンの借り入れについて知っておきましょう。
家づくりの第一歩は、
「住宅ローンをいくら借りるか」を決めることです。
住宅購入予算を考える
まずは、ざっくり住宅購入予算を考えてみましょう。ここでは、簡単な予算算出の方法をお伝えします。
① 収入から1ヶ月の返済可能額を算出
返済上限額をまずは知りましょう
年収 × 年収負担率25% ÷ 12ヶ月 ＝ 1ヶ月当たりの返済上限額
② 維持費を差し引いてリアルな返済額を算出
毎月かかる織持費を考慮しましょう
1ヶ月当たりの返済上限額 ｰ 維持費 ＝ 1ヶ月のリアルな返済額
③ いくら借りるのが妥当か計算
妥当な借入額を算出しましょう
1ヶ月のリアルな返済額 ÷ 100万円当たりの月々の返済額 ×100万円 ＝妥当な借り入れ額
◇100万円当たりの月々の返済額
| 金利 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0.8% | 5,897円 | 4,510円 | 3,679円 | 3,125円 | 2,731円 |
| 1.0% | 5,985円 | 4,599円 | 3,769円 | 3,216円 | 2,823円 |
| 1.2% | 6,073円 | 4,689円 | 3,860円 | 3,309円 | 2,917円 |
| 1.4% | 6,163円 | 4,780円 | 3,953円 | 3,403円 | 3,013円 |
| 1.6% | 6,253円 | 4,872円 | 4,047円 | 3,499円 | 3,111円 |
| 1.8% | 6,343円 | 4,965円 | 4,142円 | 3,597円 | 3,211円 |
| 2.0% | 6,435円 | 5,059円 | 4,239円 | 3,696円 | 3,313円 |
| 2.2% | 6,528円 | 5,154円 | 4,337円 | 3,797円 | 3,416円 |
| 2.4% | 6,621円 | 5,250円 | 4,436円 | 3,899円 | 3,522円 |
| 2.6% | 6,715円 | 5,348円 | 4,537円 | 4,003円 | 3,629円 |
| 2.8% | 6,810円 | 5,446円 | 4,639円 | 4,109円 | 3,738円 |
| 3.0% | 6,906円 | 5,546円 | 4,742円 | 4,216円 | 3,849 |
④ 自己資金を足して総予算を出す
(妥当な借り入れ額 ＋ 自己資金＆援助金) ÷ 諸費用1.07程度 ＝ 理想の物件価格
住宅ローンの基礎
ローンとは
ローンとは貸付という意味ですが、お客様にとっては「お金を借りること」を意味します。
商品を購入する際、手元に資金がない場合に用いる手段がローンです。つまり夢の実現の前倒しができるのが住宅ローンのメリットです。
ローンの種類
借入目的別に使途が限定されたローンと、使途が自由なローンがあります。
住宅や車・結婚など使途が限定されているローンは使途が自由なローンに比べて金利は低めに設定されています。
なかでも住宅ローンは借り入れ額が高額となるため他のローンに比べて返済期間や金利など、借り入れ条件が最も優遇されています。
元本と金利と利息
借り入れをした資金のことを「元本」。「利息」とはお金の使用料(手数料)。「金利」とは元本に対して支払う利息の割合のことです。一般的には「1年間の金利」のことです。
住宅ローン借り入れに際して
借り入れ審査
住宅を購入する前には必ず、融資を受けることができるかを審査をしなければなりません。
審査書類に免許証・健康保険証・建築計画の概念などを添えて金融機関に提出します。
金融機関によって審査基準は異なりますので、１つの金融機関で通らなくても他のところでは通るということもあります。
また民間金融機関では通らなくてもフラット35なら通る場合もあります。
主な審査項目と内容
一般的な審査項目です。この条件に当てはまらなくても審査に通る場合もあります。
「80歳完済」が条件である住宅ローンを、50歳の方が借り入れする場合最長何年のローンを組むことができるのでしょうか？「80歳－50歳＝最長30年ローンが可能」ではありません。正解は「80歳－51歳＝29年ローンが可能」です。
なぜ50歳を51歳として計算するかというと、「1か月単位の年齢は1年に切り上げる」というルールがあるためです。
一方、実際の完済は80歳ではありません、50歳5ヶ月から丸29年経過した79.４ヶ月でローン完済となります。
返済負担率
■年収450万円の方が3,000万円を35年で借りる場合
⇒借り入れの審査は実際の金利ではなく審査金利で判断されるので注意
借り入れ諸費用
住宅購入の際には、下記借り入れ諸費用以外にも様々な費用が掛かります。建築請負契約に貼る収入印紙代、土地建物の登記費用、火災保険料、団体信用生命保険料などがあります。
まとめ
借入れ可能額と返済可能額を確認した上で、
借りられる上限いっぱいまで惜りるのはやめておきましょう。
【住宅ローンの基本】住宅の支払いとローンの返済って、いつから？
住宅ローンや自己資金では、「いつの時点で、どういう名目のお金を、いくら支払わなくてはいけないか」と非常に不安になると思います。
ローンの審査から、申し込みなどの難しい手続きも、内容を理解したうえで営業担当者に手伝ってもらいましょう。
今は不安のほうが大きいかもしれませんが、購入後は楽しい事のほうが多くて、「がんばって、早くローンを返す!」と仕事に前向きになれると思います。
① 建築スケジュールとあわせて、融資の流れも把握しましょう
⇒建築スケジュールと融資の流れはリンクづけて理解しましょう
② 支払いの時期と金額についても理解しましょう
⇒営業担当者には、スケジュールを時系列に書いてもらい説明してもらいましょう
融資の流れ
つなぎ融資
建物が完成しても、最終金を支払わないと、お引渡しが出来ません。
フラット35や非提携銀行ローンの場合、建物引渡し後に融資が実行されるため、引渡し～融資実行までの間をつなぐ融資を組みます。これを「つなぎ融資」と言います。
この間の手数料や金利負担は諸費用で預かるのが一般的です。また中間金でも同様に必要な資金が不足した場合は、「中間つなぎ」を組みます。
まとめ
・支払いスケジュールを理解し、ご自身に合った無理のない住宅ローンを選びましょう。
【住宅ローンの基本】変動金利って怖い？どんなリスクがある？
変動金利でのの低金利はとても魅力的です。
変動金利のしくみとリスクについてしっかりとご説明させて頂きますので、そのうえで変動金利がいいのか、固定金利がいいのかを選択しましょう。
変動金利には、将来金利が上昇して返済額が増えてしまうかもしれない可能性がありますが、
現在の変動金利はとても低いということも知っておきましょう。
① 変動金利のしくみとリスクを知りましょう
⇒「金利は6ヶ月ごとに見直し」、「5年ルール」と「1.25倍ルール」と重要な3点のリスクは必ず理解しましょう
② 固定金利や固定期間選択型の金利との比較しましょう
⇒変動金利を使って支払いを少なく見せている場合には、しっかりメリット・デメリットを理解しましょう
変動金利の注意点
6ヶ月ごとに金利が変わり、将来の返済額がわからない！
当初の金利が約束されるのは、「借り入れをしてから6ヶ月間だけ」ということです。
その後は完済するまでの間、6ヶ月金利が見直されるので、返済期間中に返済額がどれだけ増え、総返済額がいくらになるのかあらかじめ計算することは不可能です。
しくみが複雑で、内容やリスクを理解するのが難しい！
6ヶ月ごとに金利が上昇しても、「5年ルール」や「1.25倍ルール」が適用されるため、返済額が変わらずに利息分の支払いが多くなるなど、しくみが複雑です。
必ず専門家や、ハウスメーカーの担当者や、FPの方に詳しい説明をお願いしましょう。
金利が低いので、ついたくさん借りてしまう！
変動金利で返済額を計算すると、返済能力以上の額を借りてしまう恐れがあります。
※審査金利とは異なりますので借り入れができる限度金額とは異なりますのでご注意ください。
今後金利が上昇した時の返済額シミュレーションをしておく必要があります。
金利が上昇してきたら、固定金利に乗り換えることは難しい！
「将来変動金利が上がってきたら、その時に固定金利に借り換えればいいや」と考えるのは危険です。
変動金利が上がる時は、固定金利はすでに上がっていますので、変動から固定への乗り換えは難しいです。また、常に住宅ローン金利をチェックし、変化があればすぐに行動に移すというのはなかなか難しいものです。
そもそも金利上昇時には、変動から固定に借り換えると、毎月の返済額がかなり増えてしまいます。家計収支を苦しくしてまで、固定金利を選択して安心を得ようとはならないものです。
変動金利の2つのルール
5年ルール
5年ルールとは、金利は6ヶ月ごとに見直されますが、「返済額は5年間変えない」とするルールです。
5年の間に金利の変動があれば 返済額は元金と利息の割合を調整します。
つまり金利が上昇すると利息額が増え、元金充当額が減ることになるので、当初の予定通りにローン残高が減らなくなります。
1.25倍ルール
当初5年間の返済額を1とした場合、「5年経過後の返済額は、当初の返済額の 1.25倍までしか増やさない」とするルールです。
5年の間に金利が上昇したら、次回の返済額見直し時には返済額が増えることになるが、その増える額に上限を設けましょうということです。
一見すると借り手に有利なルールに思えますが、利息をまけてくれるわけではありません。本来の返済額が1.25倍以上の額になると、未払い利息が発生します。
この未払い利息は
①返済終了時に一括返済をするか、
②返済期間を延長して払うことになります。
固定期間選択型
正しくは 「固定金利期間選択型住宅ロ ーン」といいます。固定と名が付いていますが、あくまで変動金利型住宅ローンの一種です。
たとえば10年固定を選択した場合、当初10年間は金利も返済額も変わりません。11年目以降は、一旦変動金利になりますが、その後固定金利期間を選択できます。
金利はその時点で決まりますので、変動金利と同様に総返済額をあらかじめ計算するのは不可能です。
ただ6ヶ月毎に金利が見直され元本の減り具合が不透明な変動金利と比べると、10年間は金利や返済額の変動のリスクを抑えることができます。10年の間にロ ーン残高が安定的に減っていくため、11年目以降に金利が若干上がっても、返済額のアップはある程度抑えることができます。
まとめ
・変動金利リスクをしっかり理解し、ご自身に合った無理のない住宅ローンを選びましょう。
二世帯住宅にかんして、
起床や睡眠の時間、洗濯機を回す時間、片づけの頻度など生活のリズムや考え方は家庭ごとにそれぞれです。
水回りや玄閏など共有する部分があると、予期せぬ衝突のもととなります。
敷地や予算が許すのであれば、共有部をつくらない分離型の設計をすることをおすすめします。
