【住宅ローンの基本】変動金利って怖い？どんなリスクがある？

変動金利でのの低金利はとても魅力的です。
変動金利のしくみとリスクについてしっかりとご説明させて頂きますので、そのうえで変動金利がいいのか、固定金利がいいのかを選択しましょう。

変動金利には、将来金利が上昇して返済額が増えてしまうかもしれない可能性がありますが、
現在の変動金利はとても低いということも知っておきましょう。

① 変動金利のしくみとリスクを知りましょう
⇒「金利は6ヶ月ごとに見直し」、「5年ルール」と「1.25倍ルール」と重要な3点のリスクは必ず理解しましょう

② 固定金利や固定期間選択型の金利との比較しましょう
⇒変動金利を使って支払いを少なく見せている場合には、しっかりメリット・デメリットを理解しましょう

当初の金利が約束されるのは、「借り入れをしてから6ヶ月間だけ」ということです。

その後は完済するまでの間、6ヶ月金利が見直されるので、返済期間中に返済額がどれだけ増え、総返済額がいくらになるのかあらかじめ計算することは不可能です。

6ヶ月ごとに金利が上昇しても、「5年ルール」や「1.25倍ルール」が適用されるため、返済額が変わらずに利息分の支払いが多くなるなど、しくみが複雑です。

必ず専門家や、ハウスメーカーの担当者や、FPの方に詳しい説明をお願いしましょう。

変動金利で返済額を計算すると、返済能力以上の額を借りてしまう恐れがあります。
※審査金利とは異なりますので借り入れができる限度金額とは異なりますのでご注意ください。

今後金利が上昇した時の返済額シミュレーションをしておく必要があります。

「将来変動金利が上がってきたら、その時に固定金利に借り換えればいいや」と考えるのは危険です。

変動金利が上がる時は、固定金利はすでに上がっていますので、変動から固定への乗り換えは難しいです。また、常に住宅ローン金利をチェックし、変化があればすぐに行動に移すというのはなかなか難しいものです。

そもそも金利上昇時には、変動から固定に借り換えると、毎月の返済額がかなり増えてしまいます。家計収支を苦しくしてまで、固定金利を選択して安心を得ようとはならないものです。

変動金利の2つのルール

5年ルールとは、金利は6ヶ月ごとに見直されますが、「返済額は5年間変えない」とするルールです。
5年の間に金利の変動があれば返済額は元金と利息の割合を調整します。

つまり金利が上昇すると利息額が増え、元金充当額が減ることになるので、当初の予定通りにローン残高が減らなくなります。

当初5年間の返済額を1とした場合、「5年経過後の返済額は、当初の返済額の 1.25倍までしか増やさない」とするルールです。

5年の間に金利が上昇したら、次回の返済額見直し時には返済額が増えることになるが、その増える額に上限を設けましょうということです。

一見すると借り手に有利なルールに思えますが、利息をまけてくれるわけではありません。本来の返済額が1.25倍以上の額になると、未払い利息が発生します。

この未払い利息は
①返済終了時に一括返済をするか、
②返済期間を延長して払うことになります。

正しくは「固定金利期間選択型住宅ローン」といいます。固定と名が付いていますが、あくまで変動金利型住宅ローンの一種です。

たとえば10年固定を選択した場合、当初10年間は金利も返済額も変わりません。11年目以降は、一旦変動金利になりますが、その後固定金利期間を選択できます。

金利はその時点で決まりますので、変動金利と同様に総返済額をあらかじめ計算するのは不可能です。

ただ6ヶ月毎に金利が見直され元本の減り具合が不透明な変動金利と比べると、10年間は金利や返済額の変動のリスクを抑えることができます。10年の間にローン残高が安定的に減っていくため、11年目以降に金利が若干上がっても、返済額のアップはある程度抑えることができます。

・変動金利リスクをしっかり理解し、ご自身に合った無理のない住宅ローンを選びましょう。