【住宅ローンの基本】固定金利と変動金利、結局どっちが得するの？

市場不安はありますが、買う買わないは別としてこの低金利のうちに住宅を「検討」することは事前に必要です。

固定金利・変動金利ともに、今は歴史的低金利時代を更新しています。この状況は単純に「お客様の支払う利息が少なくて済む」ということです

① 固定金利と変動金利、それぞれのメリット＆デメリットを知りましょう
⇒金利の3タイプは非常に重要です。各々の特徴や注意点を理解しましょう。

② 金利の適用時期に気を付けましょう
⇒「店頭金利－金利割引＝適応金利」の仕組みを理解しましょう。

③ 金利について自分なりの考えを固めましょう
⇒フラット35については、制度の細かい部分まで覚え、固定金利と変動金利の金利の決まり方が違うということを理解しましょう。

金利の3タイプ

代表的な３つの金利タイプ。金融機関によっては一部しか扱ってないところもあります。3つのタイプそれぞれのメリットとデメリットを理解してライフプランや家計状況に合わせましょう。

全期間固定金利型

将来の金利上昇が不安。
返済終了まで返済額を一定にしたい

●借入後に金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定する。
●借入時に返済期間全体の返済計画が確定する。

●借入後に金利が低下しても返済額が変わらない。

固定金利期間選択型

当初の返済額は抑え、金利変動や返済計画に合わせて返済したい

●固定金利期間中は返済額を確定できる。
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。

●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。

変動金利型

借入額が少なく、早期に返済したい

●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。

●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
●借入後に金利が上昇した場合、未払利息が発生する場合がある。

店頭金利と適応金利(優遇金利)

銀行がそれぞれに決める表向きの金利を店頭金利(基準金利)といいます。
各銀行は店頭金利から金利を割引くサービスを行っています。実際に借りる時の割引いた後の金利を適用金利(優遇金列) といいます。

金利割引は2通りあり、初めに優遇幅が大きく、
① 一定期間を過ぎると小さくなるタイプと、
② 全期間にわたって同じ優遇が続くタイプがあります。

実際に借りる金利は融資実行時の金利が適用されます。
住宅の契約時や住宅ローンの申込時の金利が適用されるのではありません。

金利の選択

金利選択の最近の傾向としては、
・変動金利を選択する人が約40%、
・固定期間選択型が約30%、
・固定金利が約30%
となっています。

但し、この金利タイプが絶対得!ということは一概にいえません。

お客様のライフプランや性格に基づいで隕重に選択していく必要があります。変動金利や固定期間選択型を選んだ場合は、将来金利が上昇した時にどのように対応するかを、予め決めておいた方が良いでしょう。
損得ではなく将来のライフプランを最も立てやすいのは、固定金利であるといえるでしょう。

金利の決まり方

固定金利の決まり方

10年物国債などの長期金利を目安に決められます。

その時点での金融政策の影響も受けはしますが、将来のインフレや経済成長がどれくらいであるかという期待感も反映されます。

変動金利の決まり方

短期プライムレート(金融機関が企業に融資する時のベースの金利)を目安に決められます。

日本銀行の金融政策が変更されると短期プライムレートも変更され、その結果変動金利も変更されます。よって、変動金利はその時点の金融政策の影響を大きく受けます。

金利の現状と今後の展望

現在の住宅ローンの金利水準は歴史的低金利といえます。

景気回復・地価をはじめとした物価上昇・大企業を中心とした賃金アップ等の経済情勢を考えると、今後金利は上昇する可能性が高いです。
大幅な金融緩和政策により低金利である今、住宅はまさに買い時といえるでしょう。

フラット35

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構とが共同で提供する、長期固定金利の住宅ローン商品の名称のことです。

取扱金融機関は、銀行・信用金庫・労働金庫などの金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク(住宅金融専門会社やモーゲージバンク)です。

メリット

「最長35年間固定金利が続くので、借り入れ時に返済額が確定する」「保証料無料」「繰り上げ返済手数料が無料」「返済中のサポートが充実」など民間金融機関にはない多くのメリットがあります。

※返済期間中に病気や事故・災害・失業などで生活や収入に変化があり、返済が困難になった場合の救済メニューがあります。

・返済期間の延長(最長15年延長)
・一定期間の返済額の軽減
・ボーナス返済の割合変更

上記の3つがあります

主な利用条件

・申込時の年齢か満70歳未満であること
・返済負担率が一定の基準を満たしていること(年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は 35%以下)
・床面積が70㎡以上の住宅であること (一戸建住宅の場合)
・借り入れ額は100万円以上 8,000万円以下
・購入金額(土地と建物の合計額)が 1億円以下の住宅であること
・借り入れ期間は75年以上35年までで (完済年齢が80歳を超えることはできない)、1年単位で設定可能