【住宅ローンを借りる前に知っておきたい！】金利タイプ別・ライフプラン別のリスク
住宅購入を考えてるけど、自己資金だけでは難しいから、住宅ローンを借りるつもり！・・・でも、住宅ローンって大金だし内容がよくわからないから不安。
住宅ローンを借りる前に知っておくべき事を教えてほしい！
住宅購入者の9割以上は住宅ローンの借り入れを行い住宅購入を行います。
しかしながら住宅ローンの内容をキチンと理解しているお客様は少なく、営業担当者のおススメで話が進むケースが多いです。
また、基本的には月々の支払が安く済むために金利が安いものを考える必要がありますが、営業担当者はそれだけでローン提案をしていないこともあります。
ここでは住宅ローンの基本的な考え方と、ほかの金融商品と比べて何が違うのかをお客様自身が判断できるよう、わかりやすく解説します。
ライフプランから住宅ローンを考える
ライフプランと返済計画
人生における３大資金
① 教育資金
② 住宅資金
③ 老後資金
3つのうち「住宅資金」はご自分でタイムコントロールをしやすいです
住宅ローン返済は長期にわたるのが一般的です。
子供の教育費や老後資金の準備 など、長期的な視野で計画を立てましょう 。
返済期間は35年にする？
ポイント１ 返済終了時期
◎住宅を購入する時の年齢＋返済期間＝返済終了時の年齢
◎定年時までに完済できるような資金計画を立てましょう。
ポイント２ 返済期間を短くすると
総返済額が減少します。
長くした場合に比べ毎月の返済額が増加し、それに見合った収入がない場合には
借入可能額は少なくなるため購入予算も少なくなります。
繰り上げ返済
■一部繰上返済には2つの方法があります
期間短縮型
毎月の返済額を変えずに借入期間を短縮する方法
返済額軽減型
借入期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法
住宅ローンの金利タイプとリスク
住宅ローンと金利タイプ
代表的な３つの金利タイプ。金融機関によっては一部しか扱ってないところもあります。3つのタイプそれぞれのメリットとデメリットを理解してライフプランや家計状況に合わせましょう。
それぞれの特徴を知り、ライフプランに合わせて選択しましょう。
全期間固定金利型
将来の金利上昇が不安。
返済終了まで返済額を一定にしたい
●借入後に金利が上昇しても将来にわたり借入時の金利による返済額が確定する。
●借入時に返済期間全体の返済計画が確定する。
●借入後に金利が低下しても返済額が変わらない。
固定金利期間選択型
当初の返済額は抑え、金利変動や返済計画に合わせて返済したい
●固定金利期間中は返済額を確定できる。
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
変動金利型
借入額が少なく、早期に返済したい
●借入後に金利が低下すると返済額が減少する。
●借入後に金利が上昇すると返済額が増加する。
●借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。
●借入後に金利が上昇した場合、未払利息が発生する場合がある。
住宅ローンのリスク
住宅ローンには次のようなリスクがあげられます。
安心なライフプランを実現するために、リスクに備えることが必要です。
生命のリスク
返済中に万一のことがあったら、残った家族が心配だ・・・。
「保険」があります。–「団体信用生命保険」
団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの残りの債務が、保険により全額消滅します。
※【フラット35】をご利用の場合は、機構団体信用生命保険特約制度があります。
火災のリスク
大切なマイホームが火災で･･･。
「保険」があります。–「火災保険」
火災保険にはさまざまな商品がありますので、ご事情に合った 商品をお選びください。
※【フラット35】をご利用の場合は、返済終了までの間、借入対象となる住宅については火災保険に加入していただく必要があります。
金利変動のリスク
金利変動のリスクがあります(「保険」はありません)。
・金利変動型や固定金利選択型の商品の場合、返済中に借入金利の見直しがあるため、借入金利が上昇し、返済額が増える可能性があります。
・全期間固定金利型の商品の場合、返済中に市場金利が低下しても、借入金利の見直しがないため、借入時の金利のまま返済が続きます。
金利の推移
1986年以降の金利推移から見て、現在は低金利傾向といえます。
内閣府「中長期の経済財政に関する試算」
中長期の経済財政の試算【名目長期金利】
■経済に関するシナリオについて
【成長実現ケース】
アベノミクスで掲げたデフレ脱却・経済再生という目標に向けて、政策効果が過去の実績も踏まえたペースで発現する姿を試算したもの
【ベースラインケース】
経済が足元の潜在成長率並みで将来にわたって推移する姿を試算したもの
金利1％の大きな差
【試算条件】借入金額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無
１％違うだけで、総返済額は約600～約900万円の差！
住宅ローンの借入金額は同じでも、金利の違いで総返済額には大きな差がつきます。
金利変動のしくみ
変動金利型を利用した場合の返済額
変動金利型ローン「未払利息」とは
【試算条件】借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無
毎月返済額は5年間変わりませんが、急激な金利上昇が起きた場合、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと「未払利息」が発生します。
返済開始から10年後
固定金利期間選択型(10年)で借りた場合の返済額
【試算条件】借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済無、元利均等返済、繰上返済無、固定金利期間選択型(10年)利用
固定金利期間選択型は固定期間終了時の金利環境によって返済額が大きく変化します
返済額の試算をしましょう！
返済期間中の借入残高の推移
(試算条件) 借入額 3,000 万円、返済期間 35 年、ボーナス返済無、 元利均等返済、繰上 返済無、固定 金利期間選択型（ 10 年） 利用
借入金利当初 10 年間 1.0 ％、 11 年目以降 2.0
※数値は概算です。グラフは、概算を基にしたイメージ図です。
・万が一、金利が大幅に上昇した場合には、返済額も大幅にＵＰする可能性 があります。
・逆に、金利が下がっていれば返済額が下がる可能性 があります。
まとめ
・ライフプランに沿って余裕のある返済計画を立てましょう。
・金利タイプごとのメリットデメリットを理解し、ご自身に合った住宅ローンを選びましょう。
